#127 L’investissement immobilier en 2026 : mon avis après une vingtaine de biens achetés et 6 ans de recul
J’ai eu la semaine dernière quatre signaux que je devais écrire ce bilan.
D’abord un podcast, écouté en voiture, où l’investisseuse expliquait chiffres à l’appui que l’immobilier locatif n’était plus rentable. Pas dans le sens « c’est un peu compliqué », mais vraiment : vous allez perdre beaucoup d’argent.
Ensuite, un rendez-vous avec la partie gestion de patrimoine de ma banque. Même son de cloche : l’immobilier est l’actif le plus taxé. Ils ne proposent même plus de SCPI.
Ce matin, pendant que je commençais à écrire cet article, un appel. Des voyageurs qui ne savaient pas comment lancer la machine à laver. La machine n’était pas branchée. Ils ont d’abord insisté que si. Puis ils ont regardé. Non, effectivement…
Et une dernière vidéo sur Youtube : le channel manager que j’utilise pour mes gîtes sort une version 2 avec des agents IA intégrés. La démonstration est impressionnante. L’agent répond aux voyageurs quand ils appellent (pour une machine à laver par exemple…), gère les plannings, anticipe les problèmes. Le fondateur investit lui-même dans de l’immobilier saisonnier, il est donc crédible dans son discours. Mais ce que je regarde me dérange. L’immobilier touristique présenté comme une machine quasi-autonome. Quelques clics, des revenus qui tombent, plus besoin d’être devant son PC (j’ai toujours mon PC sur moi au cas où), bref la liberté totale.
Je pourrais faire exactement ce contenu-là. « Je gère plusieurs gîtes en Val de Loire, plus de un million encaissé depuis 6 ans, et je n’y consacre plus que quelques heures par semaine. » C’est une façon vendeuse de voir les choses. Mais c’est tellement (tellement) réducteur. Je reviendrai sur ce sujet dans un article dédié, parce qu’il mérite mieux qu’une parenthèse.
Ce matin donc, je suis dans mon lit avec mon ordinateur avec une question simple : est-ce que je referais de l’immobilier aujourd’hui, si je recommençais de zéro ?
Pour celles et ceux qui me découvrent : je suis Tiffany. Plusieurs métiers, aucun patron depuis 2021, et une théorie selon laquelle on peut construire une constellation professionnelle plutôt que choisir un seul métier. J’écris ici chaque semaine depuis 2024 pour raconter comment ça marche (ou pas). Tu peux t’abonner juste en dessous, c’est gratuit.
Démarrons par un peu de contexte. Depuis 2019, nous avons donc constitué un portefeuille d’une vingtaine de biens locatifs, entre biens détenus avec mon conjoint et biens avec ma famille. J’ai aussi accompagné une dizaine de personnes dans leurs achats, avec un niveau d’implication variable selon les cas. Le dernier bien acheté date de 2024. Une première vente arrive en juin, et une seconde est à l’étude d’ici la fin de l’année.
Je ne partage pas ça pour étaler un patrimoine. Je le dis pour expliquer d’où vient mon avis.
Le podcast avait raison sur un point : avec les taux actuels, un investissement immobilier qui s’autofinance complètement est devenu impossible. S’autofinancer, c’est quand les loyers couvrent la totalité des charges, y compris le remboursement du prêt. Quand les taux étaient bas, c’était souvent possible. Aujourd’hui, la mensualité pèse trop lourd.
Est-ce que ça veut dire qu’il ne faut pas investir ? Non.
Ça veut dire qu’il faut investir avec les yeux bien ouverts. Si tu peux absorber une différence entre loyers et charges sans te mettre en difficulté, si tu as un horizon de 15 à 20 ans, et si tu prévois une trésorerie suffisante pour les imprévus et les travaux de maintien entre locataires : avance. Les taux peuvent baisser. Tu peux renégocier ton prêt dans quelques années. Car ce que tu ne peux pas récupérer, c’est les années d’acquisition perdues.
Ce qui a fonctionné pour nous depuis 2019, c’est que nous avons acheté avec des taux bas : le montant des emprunts représente entre 30 et 70% des loyers et revenus générés. Le restant couvre les autres charges. Nous n’avons pas à injecter de l’argent personnel dans cette activité, mais nous n’en retirons pas non plus un revenu excédentaire.
Car l’immobilier locatif est rarement une source de revenus immédiats. Et ce n’est pas non plus un actif passif, surtout si tu fais de la location touristique. C’est « juste » un outil pour constituer un capital. Les locataires et clients remboursent le prêt. Chaque mois, une partie de ta dette disparaît. Dans 15 à 20 ans, tu as un actif que tu peux vendre. Pas ou peu de plus-value probable aujourd’hui, sauf dans quelques marchés spécifiques. Mais tu récupères ce que les locataires ont remboursé, et c’est déjà très bien.
Si je devais pointer une seule chose que j’aurais voulu apprendre beaucoup plus tôt, ce n’est pas l’immobilier. C’est les concepts de finance personnelle « de base ». Apprendre à placer son argent sur des actifs financiers.
Depuis 2022, mon portefeuille sur mon assurance vie a progressé de 75%. Je n’avais pas une somme astronomique dessus au départ. Mais cette performance change quelque chose dans la façon de voir les choses. Parce que même si l’année prochaine est mauvaise et que ça perd 15%, je vais rester positive. C’est ça la logique des intérêts composés dans la durée : les gains passés créent un coussin de sécurité. Et là on est vraiment sur du passif. J’y touche très rarement. J’en ai parlé dans cet article. J’applique la méthode momentum sur des ETFs.
Et c’est bien dommage que personne ne nous apprenne ça. En France, parler d’argent qui « travaille » est culturellement inconfortable. On n’a pas de culture de la retraite par capitalisation. Le sujet reste tabou dans beaucoup de familles, et les établissements scolaires n’y touchent pas. Résultat : la plupart des gens arrivent à 60 ans sans avoir jamais réfléchi à ce qu’ils feront de leur argent s’il n’y a plus de retraite telle qu’on l’a connue.
Il y a aussi un frein psychologique. Accepter que l’argent génère de l’argent sans qu’on fasse quoi que ce soit prend du temps. On a été éduqués à l’idée que la valeur vient du travail (devinez ce qui est le plus taxé après l’immobilier ? le travail…). Voir un capital fructifier pendant qu’on dort peut sembler presque suspect. Ce n’est pas suspect. C’est le principe de base de tout patrimoine qui dure. L’IA facilite maintenant l’accès à cette éducation financière. Ce qui nécessitait un conseiller ou des heures de lecture est devenu accessible à tous. C’est une fenêtre à ne pas rater.
Bref, si tu as déjà constitué un capital suffisant, l’immobilier n’est peut-être pas l’étape nécessaire. Passer directement aux actifs financiers, avec une stratégie simple, peut être plus efficace et moins chronophage. L’immobilier est un chemin vers le capital quand on n’en a pas encore. Quand on en a, la question peut se poser autrement.
C’est exactement ce qui se passe pour le deuxième bien que nous allons vendre d’ici la fin de l’année. Un petit deux pièces acheté sans prêt, qui a des défauts pour l’activité touristique et qui nécessitera des rénovations à moyen terme. La décision est simple : on vend, on récupère le capital, et cet argent part sur des actifs financiers.
Un bien immobilier, même bien géré, génère quoi qu’on en dise de la charge mentale. Des travaux. Des appels de fonds. Des rotations voyageurs. Des imprévus couverts par l’assurance, mais qui nécessitent quand même de la trésorerie en attendant l’indemnité. Tout ça se gère, mais ça ne disparaît pas.
Un portefeuille d’actifs financiers bien constitué, c’est différent. Tu achètes, tu laisses travailler, tu vends d’un clic si nécessaire. La complexité opérationnelle n’existe pas.
Je parle ici de constellation professionnelle. Dans presque toutes les constellations solides que j’observe, il y a une étoile patrimoniale et financière. Pas forcément de l’immobilier, pas forcément de la bourse. Mais quelque chose qui génère du capital ou des revenus sans demander ton énergie quotidienne.
C’est l’étoile qui soutient les autres. Celle qui te permet de prendre des risques créatifs, de refuser des clients qui ne te correspondent pas, de traverser une période creuse sans panique.
Il y a un danger symétrique que je connais bien et que je vis avec ma partie gîtes : laisser une étoile devenir trop centrale, au point qu’elle absorbe tout le reste. J’appelle ça une étoile dévorante. Une activité qui génère des revenus mais qui monopolise ton énergie, ta disponibilité mentale, tes saisons. Mes gîtes jouent ce rôle. La haute saison est trop haute. La basse saison est trop longue. L’équilibre global en prend un coup. Réduire cette étoile pour la ramener à une taille proportionnée est un travail en cours, et les deux ventes de cette année en font partie.
Construire l’étoile patrimoniale prend du temps. Mais la commencer tôt, et veiller à ce qu’elle reste à sa juste place dans la constellation, change tout.
Pour aller plus loin
Vous voulez passer à l’action avec mes outils ?
L’Ikigaï inversé pour identifier ce que vous refusez dans votre vie professionnelle. Point de départ quand on ne sait pas encore par où commencer. Le Révélateur pour cartographier votre constellation en 50 questions. Étape suivante quand vous savez ce que vous ne voulez plus.
Vous voulez approfondir avec mes archives et ressources ? J’ai créé des ressources avec mes méthodes concrètes, mes chiffres réels et les exercices que j’utilise en mentorat.
Vous voulez un accompagnement personnalisé ? Je propose du mentorat individuel pour construire et améliorer votre constellation.
à bientôt ?
Tiffany
PS : Vous pouvez (re)découvrir ici mon histoire et ce que j’appelle ma constellation professionnelle. J’écris aussi des articles sur un blog. Je publie sur Notes mes pensées du moment et chaque lundi le bilan de la semaine passée.